Pourquoi et comment rénover un logement avant de le louer

Comme évoqué, l’engouement pour l’investissement locatif, s’il n’est pas nouveau, ne se dément pas et se renforce même. Le marché propose aujourd’hui une offre croissante et c’est tant mieux : la demande ne faiblit pas non plus. 

Cependant, un logement ne présentant pas toutes les caractéristiques attendues par de potentiels locataires exigeants, pourra avoir du mal à trouver preneur. Pour le propriétaire du bien immobilier, une vacance est synonyme de perte d’argent et peut s’avérer rapidement problématique. Pour mettre toutes les chances de son côté, un investisseur avisé prévoira dans son budget de menues dépenses ou certains travaux visant à rendre son bien attractif. 

Pour être qualifié d’attractif, un logement doit répondre à plusieurs impératifs évidents, qui tiennent à la sécurité, à l’esthétisme et au confort des locataires. Citons notamment :

Proposer un logement décent

Il s’agit d’une obligation légale répondant à des critères bien précis qui, s’ils ne sont pas respectés, peuvent ouvrir au locataire une voie de recours en justice en vue d’obtenir la réalisation de travaux et/ou réparation par le biais de dommages et intérêts. 

Les éléments qualificatifs d’un logement décent sont au nombre de cinq :

• Une surface minimale, avec des règles pouvant varier. Qu’il soit proposé vide ou meublé, si le logement est loué à un locataire unique (ou un couple), il doit présenter soit une surface habitable supérieure à 9 m² avec une hauteur sous plafond dépassant les 2,20m, soit un volume habitable de plus de 20 m². Ces mêmes mesures s’appliquent pour chaque locataire, s’il s’agit d’une colocation avec signature de baux individuels. Chacun doit ainsi disposer d’une chambre d’au moins 9m². Dans ce cas, le caractère décent est apprécié locataire par locataire pour ce qui concerne la superficie, mais sur l’ensemble du logement pour les autres critères que nous allons voir. 

• L’absence de risque pour la santé et la sécurité du locataire : le logement doit ainsi impérativement assurer le clos et le couvert, sans infiltrations d’air parasites. Le gros œuvre comme les menuiseries doivent donc être en bon état d’entretien et de solidité, les accès aux annexes non chauffées doivent être munis de porte ou fenêtres et les cheminées, de trappes. 

Les dispositifs de retenue des personnes (rambardes et garde-corps, escaliers) doivent être dans un état conforme à leur usage.

Les différents réseaux de fluides (eau, gaz, électricité) doivent répondre aux normes de sécurité et être en bon état de fonctionnement. 

Enfin, l’éclairage naturel doit être suffisant et le système de ventilation, adapté à la bonne aération du logement, en vue notamment d’évacuer l’humidité superflue et nuisible à la santé humaine.

• L’absence d’animaux nuisibles et de parasites, qui peuvent être des rats ou des cafards, également des tiques ou puces de lit. En cas de recours, l’appréciation de ce point est laissée aux autorités compétentes. 

• Une performance énergétique minimale, et la loi Climat et Résilience promulguée en août 2021 prévoit l’interdiction échelonnée dans le temps, des logements classés E, F et G au diagnostic de performance énergétique (DPE), respectivement en 2034, 2028 et 2025. 

Par ailleurs, dès 2023, un logement ne pourra être proposé à la location que si la consommation d'énergie liée à son occupation ne dépasse pas le seuil de 449 kilowattheures d'énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an. Cette règle ne s’appliquera qu’aux baux signés à compter du 1^er janvier 2023. 

• La mise à disposition de certains équipements offrant le confort minimal d’un logement moderne : un réseau électrique suffisant pour éclairer l’ensemble des pièces et permettre l’utilisation des équipements ménagers courants, une alimentation en eau potable et l’évacuation des eaux usées, une installation de chauffage suffisante, une cuisine (ou kitchenette) et une installation sanitaire à l’intérieur du logement comprenant un WC et un équipement pour la toilette corporelle (baignoire ou douche). 

Pour en savoir plus : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2042

Aménager son intérieur pour répondre aux besoins modernes

En sus de cette base légale assurant la satisfaction des besoins primaires du locataire, un propriétaire bailleur souhaitant maximiser l’attractivité de son logement s’assurera de l’aménager de manière à plaire au plus grand nombre. 

En fonction de la superficie des différents espaces, certaines réalisations sont rendues possible. Par exemple : 

• Il est aujourd’hui fréquent d’ouvrir la cuisine sur le séjour, ce qui permet de créer un espace principal de vie plus grand et évite d’isoler les membres de la famille durant la préparation des repas. 
• Une chambre de grande dimension pourra être cloisonnée en vue d’accueillir un espace dressing fermé, plutôt qu’une armoire. Dans le meilleur des cas et si les dimensions de la pièce sont suffisantes, l’adjonction d’un point d’eau (douche) transformera la chambre en suite parentale, très prisée et qui constituera un plus indéniable pour un locataire. 
• La création de placards muraux, constitutifs d’autant de rangements ne nécessitant pas l’adjonction de meubles, est un atout certain. 
• Une salle de bain suffisamment grande pourra proposer une douche et une baignoire, ainsi qu’une double vasque. Il s’agit en effet d’une pièce clé qui, lorsqu’elle est bien aménagée, suscite l’envie. Un investissement mesuré pourra ici avoir un impact fort sur le locataire. 

Des murs repeints récemment et dans des couleurs neutres, donneront un aspect plus accueillant au bien immobilier. De même, un sol en bon état, qu’il s’agisse de parquet, de carrelage, de revêtement vinyle, de moquette ou encore de béton ciré, renforcera l’appréciation positive d’un visiteur. Celui-ci pourra dès lors considérer le logement comme agréable et « prêt à vivre ». 

Les rénovations intérieures peuvent souvent être réalisées à moindre coût, au regard des bénéfices qu’elles procurent. Si les équipements sont en bon état, une rénovation légère de type « home staging » portant sur les éléments esthétiques suffira à rendre la mise en location plus simple, voire à rentabiliser l’investissement d’embellissement par l’application d’un loyer un peu plus conséquent. 

L’importance de pratiquer un loyer en cohérence avec l’état du logement

Définir un loyer ne se fait pas au hasard et à l’inverse de beaucoup de propriétaires ayant du mal à louer leur bien, il semble plus judicieux de procéder à une étude de marché complète, plutôt que de vouloir imposer un loyer visant à rentabiliser les frais d’investissement. L’intérêt du propriétaire n'est pas forcément en accord avec les exigences actuelles du marché immobilier : pour mettre toutes les chances de son côté et éviter la coûteuse vacance, un propriétaire bailleur :

• Evaluera l’équilibre entre l’offre et la demande sur son marché local ;
• Mènera une étude pour déterminer les qualités des biens concurrents ;
• Réalisera les actions nécessaires pour positionner son bien dans le haut du panier, ce qui passe le plus souvent par des aménagements spécifiques et une rénovation ; 
• Fixera un loyer en adéquation avec son offre.

Précisons enfin que même en cas de revente envisagée, une rénovation aura toutes les chances d’augmenter significativement la valeur intrinsèque du bien immobilier. Il pourra ainsi être vendu plus cher. L’attractivité lors de la vente est donc aussi importante que celle visant à la mise en location.

Rénover son bien, c’est donc le rendre plus attractif pour de potentiels locataires. Par-là même, cela constitue une protection non négligeable contre le risque de vacance locative, coûteuse et inquiétante pour le propriétaire. Mais les avantages d’une rénovation vont plus loin et il convient de prendre un peu plus de recul pour les décrypter.

Augmenter la valeur de son bien 

Un logement en meilleur état, mieux aménagé et qui présente visiblement un confort au-dessus de la moyenne et des matériaux de qualité, verra sa valeur sur le marché immobilier augmenter mécaniquement. C’est une évidence à côté de laquelle passent pourtant bien des propriétaires bailleurs, en considérant avant tout l’impact négatif de la rénovation sur leur budget et donc, sur la rentabilité immédiate de leur investissement. 

En réalité, il convient de prendre en compte, dès le départ, les dépenses de rénovation futures. Du remplacement des équipements au ravalement de façade, en passant par la réfection de la toiture, il est finalement assez simple de projeter de telles dépenses sur le long terme et de les intégrer dans le budget global pour assurer un résultat financier positif.

Non seulement un maintien à neuf ou en bon état de tous les éléments constitutifs d’un logement permettra le maintien de sa valeur sur le marché immobilier, mais grâce au suivi constant des normes, usages et effets de mode, le bien pourra même gagner en valeur. L’impact d’une plus-value à la revente est toujours significatif et donc recherché par tout investisseur. 

Pour les acquéreurs disposant du temps, de l’envie et du budget nécessaires, investir dans l’ancien en vue de rénover le bien avant sa mise en location est une opération qui présente bien des avantages. Un prix d’achat bien inférieur à celui du marché d’abord, permettant de réaliser une prise de valeur importante après réalisation des travaux. Cela permet également de déduire certaines dépenses liées aux travaux, de sa déclaration d’impôt. 

Pour terminer, précisons qu’un bien dont la valeur augmente sera également plus facile à revendre car il est ici question de gagner en qualité. Si le marché est concurrentiel et tendu, les acquéreurs sont néanmoins de plus en plus exigeants quant à la qualité du bien dans lequel ils projettent d’investir leurs économies – qu’ils prévoient d’y vivre ou non. Le prix de vente d’un bien immobilier ne constitue donc pas un frein, dans la mesure où il est justifié par des prestations en cohérence. 

Se protéger des risques d’impayés

Louer son bien à un locataire implique que celui-ci soit en mesure d’en assurer les charges. Celles-ci incluent les dépenses de chauffage qui peuvent constituer pour une personne seule, le poste le plus important après le loyer dans le budget mensuel, devant les dépenses alimentaires. 

En rénovant le logement, un propriétaire bailleur réduit les charges énergétiques de son locataire et par-là même, le risque d’impayé locatif. 

Bénéficier d’avantages fiscaux

Plusieurs possibilités sont offertes aux propriétaires bailleurs, en vue de bénéficier d’avantages fiscaux lorsqu’ils décident de rénover leur logement.

Tout d’abord, grâce au dispositif Loc’avantages, porté par l’Agence nationale de l’habitat (Anah) et sur lequel nous reviendrons plus avant, des réductions d’impôts sont possibles en contrepartie d’un loyer revu à la baisse. Des paliers de réduction du loyer baptisés Loc1, Loc2 et Loc3 pour une révision respectivement de 15, 30 et 45%, donnent lieu à une réduction d’impôt comprise entre 15 et 65%. Une distinction est apportée selon qu’une intermédiation locative existe ou non. 

Une autre réduction d’impôt est accessible aux particuliers décidant d’acheter un bien en vue de le rénover puis de le louer, dans certains quartiers dégradés. Il s’agit du dispositif Denormandie, par lequel une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21% peut être obtenue selon que le logement soit loué durant 6, 9 ou 12 ans pour un loyer plafonné.

Plusieurs conditions sont posées : les travaux réalisés doivent représenter au moins 25% du montant global de l’investissement et comprendre au moins deux des types de travaux suivants : rénovation des murs, des toitures, des fenêtres, changement de chaudière ou changement du système de production d’eau chaude.

La loi Malraux apporte une troisième possibilité de réduction d’impôt, par la réalisation de travaux de rénovation au sein de bâtiments appartenant à des zones protégées. Les locaux doivent être à usage d’habitation après les travaux, s’ils ne le sont pas déjà au départ, et loués nus durant au moins 9 ans. 

Il est également nécessaire que le bâtiment soit situé sur un site patrimonial remarquable classé, dans un périmètre autour de ce site qui soit couvert par un plan de sauvegarde ou de valorisation de l’architecture, ou que la restauration de l’immeuble ait été déclarée d’utilité publique. 

Enfin, il est possible de bénéficier d’un déficit foncier, à condition de louer pendant au moins 3 ans un logement vide sous le régime réel d’imposition. Les charges et frais de travaux qu’un propriétaire bailleur déduira de ses revenus fonciers avant imposition et qui excéderaient ces revenus, constitueraient dès lors un déficit foncier reportable sur les exercices suivants dans la limite de 10 700 € par an et durant 10 ans. 

Anticiper une réglementation plus contraignante 

Nous évoquions précédemment l’obligation pour un propriétaire bailleur, de louer un logement décent, protégeant du froid et de l’humidité notamment. Les obligations qui lui incombent en réalité, ne font que croître au fil des années, avec une législation en constante évolution et tendant toujours plus vers la prise en compte du confort et de la sécurité du locataire. 

C’est pour répondre à cette logique que l’interdiction à la location des logements étiquetés « passoires thermiques » sur le diagnostic de performance énergétique (DPE) a été entérinée par la loi Climat et Résilience promulguée en août 2021, ainsi que nous le précisions. Il s’agit d’une mesure parmi d’autres, l’important étant ici de bien comprendre qu’une rénovation n’est jamais inutile car elle permet en premier lieu de remettre le logement en conformité avec la réglementation en vigueur. 

Parmi les évolutions importantes observées ces dernières années, certaines nécessitent à coup sûr une rénovation pour la majorité des propriétaires bailleurs qui souhaiteraient être parfaitement en phase avec la loi. Nous pouvons citer la norme de construction RE2020, qui succède à la RT2012 et concerne plutôt les logements neufs, mais qui peut fournir une base d’informations à un propriétaire souhaitant choisir les meilleurs matériaux pour la rénovation qu’il envisage sur son bien immobilier ancien. 

Respecter la réglementation en vigueur est essentiel pour protéger la vie des locataires d’une part, également pour espérer être remboursé à la suite d’un éventuel sinistre. Un défaut pourrait en effet conduire une assurance à écarter le droit à indemnisation.

En tant qu’investisseur, il est essentiel de conserver un recul critique envers le bien acquis pour s’assurer de son attractivité sur le long terme. Un logement peut, dès le départ, être acquis en vue d’être rénové : il présentera logiquement in fine les caractéristiques d’un bien facile à louer si l’opération est bien réalisée. 

Attention en revanche, dans le cas d’un logement loué depuis plusieurs années : il peut nécessiter une rénovation pour préserver son attractivité dans le futur. Celle-ci peut notamment être réalisée lors du départ d’un locataire et avant l’arrivée du suivant. Une difficulté à relouer sera à ce moment un indice évident de la nécessité de procéder à certains investissements. 

Une rénovation peut être globale ou viser certains éléments seulement. Voici comment prioriser l’examen, afin de dresser la liste des travaux dans le bon ordre. 

L’isolation avant tout

Un logement, pour être confortable et plaire à un locataire sur le long terme, se doit avant tout d’être bien isolé. Cette notion peut revêtir deux significations.

L’isolation à l’eau et à l’air d’abord, qui doit s’avérer parfaite dans tout bien immobilier mis en location, sous peine de le voir déclaré insalubre. Il s’agit alors d’avoir une toiture en bon état et remplissant son rôle de mise à l’abri de l’eau, et de menuiseries étanches pour protéger des entrées d’air non désirées – mais pourvues d’un système d’aération tout de même. 

L’isolation thermique d’autre part, qui joue certes un rôle essentiel pour le confort de vie et le ressenti de la température à l’intérieur du logement, mais dont dépendra également fortement la facture d’énergie. De fortes dépenses de chauffage constituent très certainement une raison évidente de turn-over locatif. A l’heure de la transition énergétique et face à l’inflation toujours plus forte des prix du gaz et de l’électricité, il s’agit d’un défaut qui n’est plus pardonnable. 

Il existe deux manières de compléter l’isolation d’un logement : par l’intérieur et l’insertion d’isolant entre le mur et les panneaux de parement, ou par l’extérieur grâce à des panneaux isolants, ce qui évite de perdre de la surface habitable. L’isolation des planchers bas et de la toiture, seront également à considérer. 

La rénovation des installations de fluides

La vétusté du circuit électrique ou de l’installation de plomberie peut s’avérer problématique à plusieurs niveaux. Pour le locataire en premier lieu, qui peut vivre un inconfort au quotidien, voire une mise en danger de sa santé. Le logement peut également en souffrir, si le risque de fuite d’eau ou de court-circuit électrique se transforme en inondation ou en incendie, ou si l’humidité détériore progressivement les matériaux. L’investisseur lui-même peut voir son bien immobilier perdre en valeur et en cas de catastrophe, son assurance pourrait choisir de ne pas couvrir le sinistre si l’installation n’est pas conforme aux dernières législations. 

Rénover les installations d’eau et d’électricité, afin de les maintenir en bon état et de les renforcer en suivant l’évolution des normes, est donc crucial. Précisons que leur état visible constituera pour de potentiels locataires en visite un critère de choix non négligeable. Si une installation aux normes passera inaperçue, des interrupteurs et prises d’aspect ancien ou un robinet entartré pourront faire fuir même les moins avertis. 

L’aménagement de l’intérieur

Une fois les éléments structurels rénovés, il est temps de penser à répondre aux besoins des locataires les plus exigeants. Sans nécessairement reprendre l’ensemble des conseils d’aménagement cités précédemment, il conviendra de rendre le bien agréable au plus grand nombre. 

Plusieurs éléments sont importants : poser un sol propre et neuf, dont la matière dépendra du budget. Le carrelage ou le parquet sont à privilégier, à défaut un revêtement vinyle pourra faire l’affaire. Les murs pourront être repeints en blanc, même s’ils l’étaient déjà mais présentent un aspect défraîchi : le ressenti positif procuré par une peinture récente est un atout certain pour la mise en location. Les murs colorés peuvent créer une ambiance décorative, avec cependant le risque de ne pas plaire à tous. 

Le cloisonnement du logement peut être à revoir également, en vue d’agrandir le séjour, de proposer davantage de chambres, de créer une entrée, etc. Chaque logement pourra être optimisé en fonction de ses contraintes propres. 

L’extérieur, à ne pas négliger

L’intérieur du logement est bien entendu le point central sur lequel un locataire potentiel appuiera sa réflexion. L’aspect extérieur peut cependant être pris en compte, à la fois pour des questions financières et esthétiques. 

Dans le cas d’un logement individuel, un jardin entretenu et une façade propre constituent des indices de bon entretien et s’avèrent accueillants, voire engageants. 

Si le logement est collectif, un immeuble et une copropriété bénéficiant d’une bonne présentation reflèteront dans l’esprit du locataire la bonne gestion par le syndic, ainsi que le relationnel positif entre les habitants. Dans ce cadre, un propriétaire bailleur a tout intérêt à se positionner favorablement si des propositions de rénovation émergent lors des assemblées générales. 

De la même façon que précédemment, l’état extérieur d’un logement influera par ailleurs sur le gain pouvant être espéré lors de la revente. 

Missionner une entreprise pour faire réaliser des travaux chez soi est toujours une tâche délicate. Certains bons réflexes peuvent alors éviter de se tromper.

Prendre le temps de la réflexion

Le premier conseil que l’on puisse donner, est de prendre le temps nécessaire à l’analyse des besoins en travaux au sein du logement, pour déterminer quel type de professionnel doit intervenir et, le cas échéant, s’il convient de faire intervenir plusieurs entreprises ou un prestataire procédant à une rénovation globale. 

Notamment, il convient de faire réaliser les travaux dans le bon ordre, afin d’éviter de sérieux désagréments : surtout si plusieurs corps de métier doivent intervenir, un prestataire global est plus indiqué, sauf si le donneur d’ordre est suffisamment compétent dans le suivi de travaux ou fait appel à un architecte ou autre maître d’œuvre pour assurer ses arrières. 

Par ailleurs, il convient d’estimer si le budget total exigé par les travaux entre bien dans l’enveloppe dont dispose le propriétaire du bien immobilier. Attendre l’étape de la réception des devis pour le découvrir fait perdre un temps précieux et peut forcer à modifier le projet dans sa globalité le cas échéant. 

Un diagnostic complet est donc la première étape à réaliser, ainsi qu’un audit énergétique si nécessaire. L’intervention d’un architecte ou d’une entreprise compétente sur l’ensemble des corps de métier concernés par le chantier peut alors s’avérer pertinent, avant de s’intéresser au choix du ou des prestataires missionnés pour sa réalisation. 

Les demandes de devis

Il est toujours utile de demander plusieurs devis avant de signer un ordre de mission, dans la limite de 3 à 4 devis néanmoins, au risque d’une étude plus chronophage qu’utile en fin de compte. 

Outre les différences tarifaires, cela permet de décrypter précisément l’ensemble des modalités de l’intervention prévue, son étendue, les matériaux utilisés, les délais également. Dans le cadre d’un projet de rénovation globale, les entreprises générales de travaux ou les groupements d’artisans contactés pourront proposer des approches différentes, qui conviendront mieux à certaines personnes plutôt qu’à d’autres. 

Si le prix affiché sur les devis reste un élément différenciant majeur, il convient également de comparer les atouts techniques de chaque proposition. En matière de menuiserie, une attention particulière sera portée au coefficient thermique. Pour des travaux d’isolation, divers matériaux peuvent être utilisés, qui présenteront des propriétés plus adaptées à certains contextes. De même, l’installation d’un système de chauffe peut être réalisée à l’aide de plusieurs technologies entre lesquelles il convient d’arbitrer. 

S’assurer que le prestataire soit « reconnu garant de l’environnement »

Pour aider les ménages, l’ADEME et les organismes représentant les professionnels ont créé la mention RGE, qu’ils accordent aux artisans dont le savoir-faire d’une part, et la bonne gestion des chantiers d’autre part, sont avérés. Cette mention est applicable à l’ensemble des domaines relatifs à l’isolation, à la chauffe ou à la ventilation des bâtiments.

Plus spécifiquement, un artisan RGE sera normalement :

• Exempt de difficultés financières qui pourraient nuire à la réalisation du chantier ;
• Bien couvert grâce à des assurances travaux et en responsabilité civile ;
• Expérimenté dans son domaine d’activité ;
• Suffisamment équipé en moyens techniques et humains pour réaliser le chantier ;
• Contrôlé régulièrement. 

Vérifier qu’un artisan soit bien RGE s’avère donc essentiel, d’autant que dans le cas contraire, bien des aides et subventions ne pourront être sollicitées.

Pour connaitre les artisans RGE et vérifier leurs certifications : https://france-renov.gouv.fr/annuaire-rge

Tout comme les dispositifs fiscaux avantageux, les aides à la rénovation accessibles au propriétaire bailleur sont multiples. On pourra distinguer les subventions des aides au financement des travaux. 

Loc’avantages, évolution de « Louer abordable »

Dans le cadre du dispositif Loc’avantages précédemment cité, des aides financières peuvent être allouées en complément de la réduction d’impôt, en cas de réalisation de travaux de rénovation. Le barème est le suivant :

• Pour des travaux lourds de réhabilitation d'un logement indigne ou très dégradé : 35 % du montant total des travaux HT, plafonné à 350 € par m² et dans la limite de 28 000 € par logement.
• Pour des travaux de mise en sécurité et de salubrité : 35 % du montant total des travaux HT, plafonné à 262,5 € par m² dans la limite de 21 000 € par logement.
• Pour des travaux d’adaptation pour l'autonomie de la personne (âge ou handicap) : 35 % du montant total des travaux HT, plafonné à 262,5 € par m² dans la limite de 21 000 € par logement.
• Pour des travaux d’amélioration de la performance énergétique : 25 % du montant total des travaux HT plafonné à 187,5 € par m² dans la limite de 15 000 € par logement.

Ma Prime Rénov’

Il s’agit là encore d’une subvention pour réduire la facture des travaux, dont le propriétaire bailleur peut se prévaloir pour 3 logements dont il possède la pleine propriété en plus de sa résidence principale. Attention, les SCI ne sont pas éligibles. 

Pour bénéficier de la subvention, le propriétaire bailleur doit louer durant au moins 5 ans et sans augmenter le loyer, un logement de plus de 15 ans qui sera la résidence principale du locataire. Les travaux de rénovation doivent impérativement être réalisés par une entreprise labellisée garante pour l’environnement (RGE). La demande peut être réalisée directement en ligne, en suivant les démarches sur la plateforme gouvernementale dédiée. 

Les Certificats d’Économie d’Énergie (CEE)

Ils découlent d’une obligation imposée aux fournisseurs d’énergie français, de promouvoir l’efficacité énergétique auprès des consommateurs. Une aide financière peut ainsi être apportée aux ménages réalisant des travaux d’isolation, de chauffage, de régulation ou ayant pour but d’introduire dans le logement un mode d’énergie renouvelable. Une aide complémentaire « coup de pouce » peut également être allouée aux ménages disposant des revenus les plus faibles. 

Les travaux doivent là encore être réalisés par des entreprises labellisées RGE, et la demande doit impérativement être adressée avant la signature du devis. Le ménage désirant se prévaloir de cette aide doit s’inscrire sur le site du fournisseur d’énergie dont l’offre l’intéresse, puis suivre les démarches qui lui seront indiquées. 

Le programme Action Cœur de Ville

Il est ici possible d’obtenir à la fois une subvention et un financement sous forme de prêt, pour une acquisition, amélioration ou réhabilitation de logements situés sur les communes de Montbrison ou Roanne. Le demandeur, nécessairement investisseur privé, doit se rapprocher d’Action Logement pour établir son dossier. Des plafonds de loyer doivent être respectés, et les copropriétés ne peuvent se prévaloir de ce dispositif. 

L’éco-prêt à taux zéro

Il est accessible pour tous travaux d’amélioration de la performance énergétique d’un logement, sans conditions de ressources. Le logement doit avoir plus de 2 ans, et les propriétaires bailleurs doivent s’engager à le louer en tant que résidence principale. 

Il suffit de s’adresser à une banque proposant ce type de prêt, de le souscrire et de l’assurer. Un délai de 3 ans est alors accordé pour la réalisation des travaux, dont la facture devra être remise à la banque. 

Le prêt travaux à taux réduit

Il s’agit d’un prêt de maximum 10 000 €, accordé au taux de 1%, servant à réaliser des travaux d’économie d’énergie au sein de la résidence principale du souscripteur ou de son locataire. Il est nécessaire d’être salarié d’une entreprise privée non agricole. Les travaux doivent viser au moins une action d’amélioration de la performance énergétique du logement, d’isolation ou d’installation d’un système de chauffage notamment. Le projet doit par ailleurs remplir les mêmes conditions d’éligibilité que celles applicables pour l’obtention de l’éco-prêt à taux zéro. 

La TVA à taux réduit

Pour tous travaux visant l’amélioration de la performance énergétique d’un logement de plus de 2 ans, le taux de TVA applicable est de 5,5%. La réduction est automatiquement appliquée par les artisans, le donneur d’ordres ayant une simple obligation de signer un document attestant de l’âge du logement et de la nature des travaux réalisés. 

Pour terminer, précisons qu’un propriétaire bailleur peut à tout moment bénéficier de l’accompagnement gratuits des conseillers Rénov’actions42 pour l’aider à définir et suivre son projet de rénovation. 

L’intervention des conseillers Rénov’actions 42 peut s’articuler autour de 4 axes : 

• La définition des besoins et attentes des demandeurs en fonction de leur contexte,
• L’établissement d’un diagnostic puis d’un programme de travaux,
• La mobilisation d’aides au suivi et au financement,
• La mise en relation avec des prestataires locaux de confiance.

Rénover son logement avant de le louer n’a jamais été aussi simple et utile, tout à la fois pour respecter la loi, satisfaire les besoins des locataires, participer à l’effort collectif de réduction des besoins en énergie et finalement, gagner davantage d’argent. 

En suivant nos conseils et en vous appuyant sur des professionnels compétents ainsi que sur les conseillers de Rénov’actions42, vous pourrez réaliser votre rénovation dans les meilleurs délais et avec le maximum d’efficacité.