Les travaux peuvent effrayer l’acquéreur d’un bien immobilier, et à plus forte raison un investisseur qui n’y vivra pas et ne trouvera donc aucun intérêt à transformer le logement à son goût. Les contraintes sont réelles : coût important, temps passé à prévoir et suivre les travaux, risques de mauvaises surprises, etc. Pourtant, investir dans l’ancien en vue de rénover présente des avantages : zoom sur les 3 principaux.
Le premier point concerne le prix d’acquisition, et c’est un argument d’autant plus puissant que les prix en immobilier ne cessent d’augmenter. Un budget donné laisse ainsi de moins en moins de possibilités à l’investisseur, parfois contraint de se rabattre sur des surfaces plus petites qu’il ne l’aurait souhaité.
L’offre de biens neufs présents sur le marché sera moins importante que dans l’ancien, et leur prix sera a contrario plus important à caractéristiques égales. De plus, une négociation reste possible sur un bien ancien à rénover.
A la revente, un bien rénové pourra être proposé à un prix dans la fourchette haute du marché et confèrera un avantage de taille à l’investisseur en termes d’attractivité.
Les bons calculs sont à faire, pour que les coûts d’acquisition et de travaux restent inférieurs à la valeur du bien une fois rénové. Le delta peut s’avérer très important et donc, très rentable pour un investisseur.
Afin d’encourager à la rénovation de l’habitat, le gouvernement propose des dispositifs fiscaux permettant de réduire le coût des travaux réalisés. Quatre sont en vigueur en 2022, dont voici les principales caractéristiques.
La signature d’une convention avec l’Agence Nationale de l’Habitat (Anah) permet à un propriétaire bailleur de bénéficier de déductions fiscales sur les revenus fonciers bruts et d’être subventionné pour la réalisation de travaux.
En contrepartie, le logement non meublé doit être loué pour une durée minimale de 6 ans en respectant des plafonds de loyer et de ressources pour le locataire.
En savoir plus sur le site de l'Anah
Le principe est simple : toute charge imputable à des travaux de rénovation et qui dépasse en montant le revenu dégagé par la location, devient un déficit foncier déductible des revenus avant impôt. Le plafond annuel de déficit déductible est de 10 700 €, mais tout surplus pourra être déduit des revenus fonciers les années suivantes, jusqu’à 10 ans plus tard.
Attention, le logement doit être loué non meublé, durant au moins 3 ans et sous le régime d’imposition réel.
Il s’agit ici d’accorder une réduction d’impôt sur le revenu aux particuliers acquérant un logement à rénover en vue d’une mise en location dans des zones bien spécifiques, généralement dans des communes signataires de conventions « Cœur de Ville » ou d’Opérations de Revitalisation du Territoire (ORT).
Pour être éligible, l’investisseur doit justifier de travaux représentant au moins 25% de l’investissement, touchant à la rénovation des murs, des menuiseries, de la toiture ou relatifs à la production de chauffage et d’eau chaude. La performance énergétique doit être améliorée de 20% en habitat collectif, ou 30% en logement individuel. Un loyer plafonné doit ensuite être appliqué durant une durée allant de 6 à 12 ans, permettant des réductions d’impôts plus ou moins importantes (12% pour 6 années de location, 18% pour 9 ans et 21% pour 12 ans).
En savoir plus sur la loi Denormandie
Elle concerne également la restauration d’immeubles au sein de zones protégées. Une réduction d’impôt est prévue dans le cadre de la réalisation de travaux de rénovation complète d’un logement, ou de la transformation d’un bâtiment en vue d’habitation (anciens bureaux ou fonds de commerce par exemple).
Le propriétaire doit s’engager à louer le bien nu durant 9 ans par la suite.
Une rénovation laisse bien des opportunités et un pouvoir de décision à l’investisseur, quant aux caractéristiques finales du bien immobilier. En effet, selon l’étendue de la rénovation, la qualité des matériaux choisis et l’implication dans la décoration, le tarif de mise en location et le prix à la revente pourront varier.
Une rénovation peut dans ce cadre être perçue comme un investissement dont les fonds seront récupérés plus tard – sous réserve évidemment, de revendre avant qu’une rénovation ne soit à nouveau à prévoir.
Augmenter la qualité du logement pour en accroître la valeur, peut se faire au travers de divers éléments à faire valoir auprès du futur acquéreur.
Investir dans un bien à rénover demande certainement de consacrer du temps aux démarches administratives et de réalisation des travaux. Néanmoins, profiter des réductions d’impôts minimise un investissement financier réalisé en vue de rénover un logement déjà bien moins onéreux à la base.
Publication originale le 24 mars 2022
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