S’il est parfois synonyme de pari sur l’avenir et ouvre la voie à de potentielles surprises pas toujours agréables, l’achat dans l’ancien procure malgré tout de nombreux avantages, qui touchent tout à la fois au porte-monnaie, à la philosophie de vie et à la recherche d’un confort particulier.
Payer moins cher
Le mot est lâché : le budget d’acquisition d’un bien ancien sera toujours inférieur à un achat équivalent dans le neuf. Il s’agit évidemment d’un argument des plus déterminant pour un acquéreur (forcément) attentif à son budget : les biens provenant de l’offre neuve coûtent 20 à 30% plus cher que les biens anciens.
L’opération peut s’avérer encore plus intéressante si le bien ancien visé présente une nécessité de rénovation quelconque, qui deviendra un argument choc pour négocier peu ou prou le prix d’achat. Si rénover demande du temps et de l’argent, l’idéal est de dénicher un bien dont la valeur initiale ajoutée à celle des travaux réalisés, donne finalement un coût inférieur à la valeur de revente estimée : la réalisation d’une plus-value est un objectif pour la plupart des acquéreurs procédant à des travaux !
Acquérir dans l’ancien, c’est donc se donner la chance de réaliser des économies de différentes manières.
Réduire son empreinte écologique
Tout un chacun est aujourd’hui sensible à l’impact de sa vie sur l’environnement : tri des déchets, attention portée aux transports, réduction de la consommation, remplacement de matières polluantes par des substituts plus écologiques, etc.
Dans la même logique, acquérir un bien ancien s’avère une démarche plus « verte » que de faire construire un bien neuf (ou de participer à un programme neuf) : l’ensemble des matériaux nécessaires à l’édification d’une maison ou d’un immeuble aura un impact plus important sur l’environnement que l’utilisation de matériaux pour une rénovation.
L’emprise sur les sols est également à considérer, la construction neuve engendrant dans la majorité des cas une bétonisation de sols naturels.
Une attention est toutefois à porter à l’isolation thermique des biens anciens, une rénovation étant souvent de mise pour éviter une surconsommation de chauffage et donc, un impact négatif sur l’environnement comme sur les factures d’énergie.
Disposer d’un choix bien plus important de logements
Les programmes neufs ont un défaut certain : ils sont rares, au regard de l’offre en permanence disponible de biens anciens sur le marché. Un acquéreur qui n’est pas absolument attaché aux caractéristiques intrinsèques au neuf devrait, pour cette seule raison, se mettre en quête d’un bien ancien.
Sauf exception, le neuf donne par ailleurs accès à des biens d’un certain type, dans l’ère du temps et plus ou moins identiques dans leur conception. Tous les goûts étant dans la nature, une recherche dans l’ancien permettra d’élargir le choix avec des biens construits à différentes époques et présentant des éléments caractéristiques synonymes aujourd’hui, de cachet ou de confort : moulures, cheminées, etc.
Bénéficier d’une meilleure situation géographique
Nouvel atout de l’ancien : la diversité des emplacements possibles et notamment, l’opportunité plus souvent offerte de se rapprocher des centres-villes. Les programmes neufs sont aujourd’hui majoritairement bâtis en périphérie des villes, au sein de zones en friches et à réhabiliter ou empiétant sur des zones agricoles ou directement sur la nature. Si cela laisse la part belle aux lotissements, un acquéreur souhaitant résider au plus proche de la vie urbaine ou au contraire, s’isoler n’y trouvera pas toujours son compte.
Les biens anciens sont disséminés sur tout le territoire et chaque zone d’habitation, de la capitale au hameau, connaîtra régulièrement des mises en vente. Un acquéreur certain de son souhait géographique devra, dans le pire des cas, seulement patienter pour voir son souhait exaucé.
Savoir ce qu’on achète
Acheter sur plans peut s’avérer peu rassurant. Si le rendu technique du chantier est garanti et que tous les éléments décrits sur les plans doivent être présents et correctement réalisés ou installés, d’autres éléments d’appréciation du bien, tout aussi essentiels pour un futur propriétaire, ne peuvent être prévus à l’avance.
Il en va ainsi du ressenti général au sein du logement, qui peut différer de ce qui avait été imaginé. Le rendu des couleurs et équipements comme la cuisine également, peuvent ne pas correspondre à l’attendu. L’atmosphère peut n’être pas aussi chaleureuse que dans l’imagination du propriétaire. Même en travaillant le projet avec un architecte et en bénéficiant de la technologie de visualisation en 3D, il reste souvent compliqué de parvenir à se projeter dans un logement qui n’existe pas.
Plus concrètement, le ressenti de la température ambiante – malgré l’assurance de disposer de matériaux de dernière génération – peut ne pas répondre aux attentes du futur occupant. La luminosité dans les différentes pièces également, n’est pas mesurable avant la parfaite finalisation du bien.
S’il s’agit de risques inhérents au neuf et que toute personne faisant construire accepte, soulignons simplement que l’ancien offre l’avantage (de taille) de laisser connaître et apprécier l’ensemble de ses caractéristiques, avant de signer un quelconque engagement.
Emménager plus rapidement
Pour les personnes pressées d’emménager dans leur nouvelle acquisition, l’ancien est là encore à privilégier. Un délai de 3 mois maximum est laissé par les notaires pour procéder au paiement du bien et donc, à la remise des clés par l’ancien propriétaire.
Le neuf quant à lui, laisse planer l’incertitude sur la date de rendu de l’ouvrage, qui se compte en mois voire en années. Les maisons individuelles comme les lotissements et les ouvrages collectifs, nécessitent en moyenne 12 mois de travaux pour être livrés en VEFA. Délai qui peut parfois s’allonger pour diverses raisons.
Le permis de construire notamment, peut être délivré avec du retard. Les entreprises qui interviennent peuvent être tributaires de la météo, de la bonne livraison de matériaux, de la présence effective du bon nombre d’ouvriers, etc. En clair, les retards de travaux peuvent s’expliquer de bien des manières et sont généralement de mise malgré les pénalités encourues si elles sont prévues au contrat – quand le maître d’ouvrage ne s’est pas avancé en promettant un délai de livraison peu réaliste au départ.
En optant pour une construction neuve, mieux vaut donc disposer d’un point de chute où attendre sereinement de pouvoir disposer de son bien. Dans l’ancien, le calcul peut être plus précis.
Pouvoir transformer le logement à sa convenance
Une construction neuve fera rarement l’objet de transformations par son premier occupant et ce, même s’il n’en a pas dicté les plans (maisons de lotissement, appartements en copropriété). Or, l’acquéreur peut très bien avoir décidé de son achat en fonction de critères économiques ou d’une situation géographique particulière par exemple. L’aménagement intérieur, la taille des chambres, la cuisine fournie peuvent alors représenter des éléments d’appréciation secondaires sur les plans, qui prendront cependant toute leur importance une fois le logement investi. Cependant, allouer un budget supplémentaire pour réaménager le bien immobilier n’est le plus souvent pas de mise.
Un logement ancien peut pour sa part nécessiter une rénovation, ou du moins une adaptation aux goûts du nouvel arrivant, et c’est tant mieux ! Lors de la recherche d’un bien parmi la foultitude d’annonces sur le marché, la rénovation peut être envisagée voire souhaitée, et le budget comprendre un montant dédié. L’acquéreur est alors certain que le bien correspondra, in fine, à ses attentes.
Créer un intérieur correspondant à notre personnalité
En allant plus loin sur l’aspect décoration, acquérir un logement ancien permet de réaliser un mix entre les matériaux anciens et l’apport d’une touche moderne – ou pas ! Ainsi, un mur de briques, des moulures ou des poutres apparentes au plafond, par exemple, s’harmoniseront parfaitement avec une cuisine aux façades laquées ou un poêle à bois ultramoderne. Certains préfèreront garder la plupart des caractéristiques de l’ancien, d’autres transformer presque totalement leur intérieur : les possibilités sont infinies !
L’ancien semble plus indiqué pour réchauffer l’atmosphère et obtenir un résultat cosy. Il est d’ailleurs souvent reproché au neuf d’être « froid », sans âme. Une rénovation, difficile à envisager sur un logement neuf, inclura naturellement l’apport d’éléments au goût de l’acquéreur, et aidera à ce qu’il se sente bien chez lui. Notez toutefois que, neuf ou ancien, il est toujours possible de simuler l’aspect ancien ou au contraire, la modernité sans transformer la structure du bien immobilier : un mur enjolivé de briquettes de parement, un sol recouvert de parquet en chevron peuvent conférer un charme certain.
Percevoir des aides à la rénovation
Elles peuvent avoir un impact très intéressant sur le coût global d’une rénovation. Acquérir un logement ancien et le rénover à moindres frais – notamment en procédant soi-même à certains travaux – permettra de disposer d’un bien immobilier en bon état, avec des aménagements au goût du jour et correspondant aux attentes particulières du propriétaire, pour un budget inférieur à celui d’un bien déjà rénové.
Diverses subventions sont accessibles, généralement pour la réalisation de travaux améliorant la performance énergétique du bien immobilier. Des conditions de ressources ou de localisation sont également posées. Par ailleurs, le gouvernement et certaines banques prévoient de faciliter le financement de travaux de rénovation par des dispositifs avantageux. Nous reviendrons sur le détail de ces aides un peu plus loin.
Réaliser une plus-value potentiellement importante
Un bien ancien peut donc être acquis en deçà de sa valeur réelle s’il est à rénover. Même acheté au bon prix et s’il est en parfait état, il peut bénéficier d’un gain de valeur relativement rapide au regard de l’inflation immobilière. A la revente, il sera bien plus simple de réaliser une plus-value sur un bien ancien que sur un bien neuf, acquis 20 à 30% plus cher à l’achat et qui, ensuite devenu ancien, devra attendre une inflation égale pour être revendu au prix d’achat. Un propriétaire avisé n'achètera pas un bien neuf, s’il compte procéder à sa revente dans les années qui suivent.
Sur le marché de l’ancien, un bien qui aura bénéficié d’une rénovation qualitative pourra par ailleurs être revendu dans la fourchette haute de son évaluation, dans la mesure où les travaux et aménagements réalisés en font un bien d’exception ou du moins, sont propices à déclencher un coup de cœur.
Les maisons anciennes peuvent avoir été bâties à des époques diverses, chacune d’elles étant caractérisée par des pratiques de construction bien précises et répondant aux normes et envies de la période. Nous pouvons distinguer deux grandes périodes depuis 1950, dont les réalisations immobilières donneront lieu à des rénovations quelque peu différentes.
Les habitations bâties avant 1975
Les maisons et appartement de l’après-guerre représentent encore 31% des habitations de la Loire. Le pourcentage monte même à 60% si l’on inclue les logements plus anciens encore. Les préoccupations des bâtisseurs étaient alors éloignées d’un impératif qui guide aujourd’hui nos restaurations : la performance énergétique. La plupart des habitations d’alors sont énergivores et les factures de chauffe représentent un coût trop important dans le budget d’un ménage au vu du prix de l’énergie aujourd’hui, outre le mauvais classement au diagnostic de performance énergétique (DPE).
Plusieurs raisons expliquent cela :
- Les maisons ont été peu ou mal isolées, dès le départ, par des personnes moins attachées à un confort thermique important ;
- L’énergie de l’époque coûtait beaucoup moins cher et ne constituait pas un point d’attention particulier, qu’il s’agisse d’électricité ou de gaz ;
- Avant le premier choc pétrolier, la politique gouvernementale n’encourageait pas à réduire la consommation d’énergie.
Les maisons bâties entre 1950 et 1975 présentent généralement très peu de mitoyenneté, un faible niveau d’isolation, des fenêtres plus nombreuses et / ou larges qu’auparavant mais en simple vitrage, et sont équipées de systèmes de ventilation et de chauffage peu performants (au fioul par exemple).
Néanmoins, certains avantages en font des constructions intéressantes à rénover : la charpente est robuste, les ouvertures plus larges offrent un apport important de luminosité, et l’inertie des matériaux utilisés (béton, brique, carrelage) confère des propriétés thermiques intéressantes qu’une isolation performante permettra d’exploiter pleinement.
Vous l’aurez compris, une maison bâtie avant 1975 demandera de lourds travaux, mais offrira un résultat attrayant et gagnera fortement en valeur. Pour déterminer si la rénovation peut entrer dans votre budget, il faudra lister les travaux indispensables en fonction des priorités suivantes :
- L’isolation, à réaliser par l’intérieur ou mieux, par l’extérieur afin de conserver l’espace disponible et de préserver l’apparence décorative de certains murs anciens ;
- La réfection de la toiture, indispensable pour protéger l’ensemble de la construction et dont l’isolation thermique peut également être réalisée ou renforcée ;
- Le remplacement des menuiseries, avec des fenêtres et baies en double voire en triple vitrage et des aérations propices à la bonne ventilation du logement, à compléter au besoin par une ventilation mécanique contrôlée (VMC) ;
- La rénovation des circuits de fluides, en vue d’adapter le bien aux dernières normes de sécurité électrique et de rénover une installation d’eau possiblement vieillissante ;
- La modernisation du système de production d’eau chaude sanitaire, par le remplacement de la chaudière, l’installation d’un plancher chauffant, etc. ;
- Enfin, il sera temps de procéder aux aménagements propres à rendre l’habitation conforme aux besoins et attentes contemporaines, qu’il s’agisse de décoration ou de confort. La cuisine et la salle de bain constitueront ici des pièces maîtresses pour déclencher un coup de cœur lors d’une possible revente.
Les habitations des années 1975 à 2000
Pour la période plus récente, les maisons peuvent également présenter un défaut d’isolation, cette attention portée à la consommation énergétique n’ayant fait que croître et les exigences étant à l’heure actuelle bien plus importantes qu’au début du siècle.
Les habitations bâties entre 1975 et 1990 notamment, qui représentent 21% des résidences principales dans la Loire, peuvent encore dévoiler de simples vitrages et, si elles intègrent davantage d’éléments isolants que les constructions de la génération précédentes, souffrent tout de même en majorité de ponts thermiques. En ajoutant à cela une orientation souvent laissée au hasard, un système de chauffage peu performant et une isolation qui est certainement dégradée de nos jours, il est quasi certain que des travaux d’isolation importants seront à prévoir. Edifiées depuis 40 ans et moins, il est en outre peu probable qu’elles aient déjà bénéficié d’une rénovation depuis leur construction.
Certains avantages peuvent toutefois simplifier la rénovation de ces habitations de la fin du XXe siècle :
- Les façades le plus souvent lisses et épurées, permettent d’installer facilement une isolation par l’extérieur ;
- Elles présentent des combles perdus, là aussi faciles à isoler ;
- Une système de ventilation existe le plus souvent qui, s’il doit être modernisé, a l’avantage de fournir des conduits déjà existants ;
- Côté aménagements, l’agencement des pièces pourra mieux correspondre aux goûts contemporains et l’on pourra y trouver des cuisines ouvertes ou des suites parentales.
De manière générale, il conviendra de procéder à un examen attentif afin de détecter, dans l’ensemble des maisons anciennes, de potentielles sources d’humidité problématiques. Par ailleurs, certains matériaux autrefois allègrement utilisés, font aujourd’hui l’objet d’une interdiction ou d’une règlementation plus stricte : l’amiante et le plomb notamment. La réalisation obligatoire de certains diagnostics indiquera les points de vigilance, qui peuvent également concerner la présence de nuisibles comme les termites.
Les atouts des différents types de maisons anciennes, notamment architecturaux, seront à conserver : le but n’est pas de perdre le charme de l’ancien pour en faire un bien neuf !
![>> [GUIDE] Acheter une maison à rénover : se poser les bonnes questions, prévoir les travaux et financer grâce aux aides <<](https://no-cache.hubspot.com/cta/default/2950526/51163a77-c03a-4fb6-a9f0-69be3ef3b7df.png)
Venons-en aux doutes qu’il semble indispensable de lever et aux interrogations à se poser avant d’acquérir une maison ancienne. Tout le monde n’est pas spécialiste de l’immobilier ou des travaux de rénovation mais heureusement, il existe par ailleurs des moyens d’obtenir une assistance gratuite pour définir et réaliser son projet, en cohérence avec son budget.
Comment bien définir son projet ?
En premier lieu, mieux vaut ne pas se lancer dans une acquisition hasardeuse pouvant laisser apparaître de mauvaises surprises impactant le but poursuivi (occupation ou mise en location, délais de réalisation, etc.) ou le budget final.
Quelques vérifications s’imposent donc, à commencer par l’étude des différents diagnostics imposés par la loi. A ceux qui visent à détecter la présence d’amiante, de plomb ou de nuisibles évoqués précédemment, il convient d’ajouter le diagnostic de performance énergétique (DPE), que la législation rend de plus en plus contraignant et qui fait figure d’indicateur fiable de la bonne isolation d’un logement. Il vous donnera ainsi une idée de l’importance des factures d’énergie, et par ailleurs de la nécessité de procéder à des travaux structurels d’isolation. A ne pas négliger donc, si votre enveloppe travaux est limitée : un mauvais classement au DPE pourrait vous encourager à vous orienter vers un autre bien.
Lors des premières visites de la maison – il est vivement conseillé de procéder à au moins une contrevisite avant de signer un compromis afin d’examiner le bien de manière plus posée que lors de la découverte – examinez bien l’ensemble des éléments nécessitant une intervention ultérieure. L’idée est d’estimer correctement la somme des travaux à réaliser – et la part que cela représentera dans votre budget. Une nouvelle fois, vous pourriez découvrir que vous ne disposez pas des moyens financiers pour rénover cette maison ancienne. Attention cependant, à tenir compte des aides possiblement accessibles !
Examinez avec soin :
- La toiture ;
- Les menuiseries ;
- L’état apparent du panneau de distribution électrique, les prises et interrupteurs ;
- L’état des sols ;
- D’éventuelles traces d’humidités sur les murs, le plafond et même les sols ;
- Le mode de chauffe et l’état de l’appareillage lié.
Avec tous ces éléments en main, vous êtes en mesure de quantifier la quantité de travail de rénovation à mener sur le bien et d’estimer le coût que cela va représenter. Il vous reste à imaginer les aménagements que vous souhaiterez apporter et, s’ils transforment le bien ou l’étendent sur la parcelle, à vous assurer que le Plan Local d’Urbanisme (PLU) autorisera vos transformations.
Notamment, n’hésitez pas à demander au plus vite un certificat d’urbanisme auprès de la mairie locale : il vous indiquera si vous avez le droit de construire une structure supplémentaire sur le terrain (un garage par exemple), si des servitudes existent et si un précédent projet a déjà été refusé.
Comment mettre en œuvre son projet ?
Une fois la liste des travaux à réaliser bien définie, il convient de concrétiser une stratégie efficace visant à leur réalisation, dans le bon ordre. Si votre budget ou votre temps sont limités, veillez à rendre en premier lieu votre maison étanche à l’air et à l’eau. L’isolation des murs, la toiture et les menuiseries constituent donc les priorités.
Vous pourrez alors remplacer les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire qui le nécessitent (dimensionnés pour l’habitation concernée).
L’installation électrique vient ensuite et si vous la rénovez complètement, n’oubliez pas de prévoir l’ensemble des composantes utiles à votre vie dans la maison. Notamment et si vous installez une cuisine moderne, veillez à répondre aux dernières normes et prévoyez suffisamment de prises avec la puissance et la protection adéquates.
Sauf si vous faites appel à une unique entreprise qui procèdera à une rénovation globale, vous conserverez la responsabilité de faire intervenir le bon professionnel au bon moment. De la même manière, si vous réalisez vous-même certains travaux, assurez-vous de ne pas contrecarrer l’action future d’une entreprise intervenante, par exemple en plaquant les murs avant le passage des câbles électriques.
Pour prévoir la mise en œuvre de votre rénovation, vous gagnerez certainement à faire appel à plusieurs sociétés pour obtenir autant de devis. Le coût pourra varier, et vous pourrez bénéficier de l’examen et des conseils de plusieurs experts afin d’entériner la meilleure solution pour la partie des travaux visée.
Comment financer ses travaux ?
La question délicate du financement doit, pour être abordée sereinement, faire l’objet d’une étude sérieuse quant aux coûts d’une part, en face desquels il convient de définir précisément votre apport financier direct, le montant d’emprunt qui pourrait être dédié aux travaux, et les différentes subventions et aides au financement auxquels vous pouvez prétendre.
A l’heure actuelle, plusieurs dispositifs peuvent réduire la facture de vos travaux :
- Ma Prime Rénov’, accessible à tout propriétaire souhaitant réaliser des travaux de rénovation énergétique dans un logement occupé à titre de résidence principale. Depuis cette année, l'aide est réservée aux logements achevés depuis plus de 15 ans, contre 2 ans auparavant. Attention, les travaux doivent être confiés à une entreprise reconnue garante pour l’environnement (RGE). La demande peut être réalisée directement en ligne, en suivant les démarches sur la plateforme gouvernementale dédiée.
- Les Certificats d’Économie d’Énergie (CEE), grâce auxquels une prime peut être obtenue auprès des fournisseurs d’énergie français en vue de la réalisation de travaux d’isolation, de chauffage ou ayant pour but d’introduire dans le logement un mode d’énergie renouvelable. Une aide complémentaire « coup de pouce » peut également être allouée aux ménages disposant des revenus les plus faibles. Une entreprise labellisée RGE doit impérativement intervenir, et la demande doit nécessairement être adressée avant la signature du devis.
- Le programme Action Cœur de Ville, pouvant accorder une subvention pour une acquisition, une amélioration ou la réhabilitation de logements roannais ou montbrisonnais. Pour en bénéficier, le demandeur doit se rapprocher d’Action Logement pour établir son dossier.
D’autres possibilités sont offertes, pour faciliter le financement des travaux :
- Action Cœur de Ville à nouveau, susceptible d’accorder un prêt pour la réalisation de travaux de rénovation.
- L’éco-prêt à taux zéro, accessible pour tous travaux d’amélioration de la performance énergétique d’un logement, sans conditions de ressources. Le logement doit avoir plus de 2 ans et les travaux sont à réaliser dans les 3 années suivant l’octroi du prêt.
- Le prêt travaux à taux réduit, pour financer un montant maximal de 10 000 €, au taux préférentiel de 1%, servant à réaliser des travaux d’économie d’énergie au sein d’une résidence principale. Il est nécessaire d’être salarié d’une entreprise privée non agricole. Les travaux doivent viser au moins une action d’amélioration de la performance énergétique du logement, d’isolation ou d’installation d’un système de chauffage notamment.
- La TVA à taux réduit enfin, qui sera directement appliquée sur leurs factures par les artisans auxquels vous ferez appel.
L’enveloppe globale d’acquisition et de travaux dont vous disposez pourra varier substantiellement en fonction de votre éligibilité à ces dispositifs. Renseignez-vous bien et si vous avez besoin d’une aide pour établir votre plan de financement, contactez l’ADIL (Agence départementale pour l’information sur le logement) de votre secteur.
Comment suivre son projet ?
Précisons ici quelques bons réflexes qu’il convient d’adopter durant la phase de réalisation des travaux. Si vous faites appel à un architecte ou autre maître d’ouvrage pour superviser les travaux, faites-lui totalement confiance et n’intervenez jamais directement. En cas de doute, adressez-vous à lui plutôt qu’aux entreprises intervenantes.
Si vous avez choisi de contrôler vous-même le chantier, concentrez votre attention sur les résultats, non sur les moyens et étapes intermédiaires. Vous avez mandaté un professionnel qui, jusqu’à preuve du contraire, réalisera votre demande dans ses moindres détails. Faites un point à la fin de chaque tranche de travaux, mais ne passez pas vos journées à surveiller le moindre clou planté : cela pourrait agacer l’artisan et le pousser à bâcler le chantier pour se libérer plus rapidement de votre surveillance.
Comment se faire aider ?
Pour l’ensemble des étapes et dès les prémices de la conception du projet, vous pouvez obtenir un conseil entièrement gratuit, ainsi qu’une assistance pas à pas si nécessaire, auprès des conseillers de Rénov’actions 42.
Il s’agit d’un service public mis en place par les collectivités de la Loire, les professionnels du bâtiment et les structures bancaires, en vue de faciliter la démarche des propriétaires souhaitant rénover leur bien.
Pour en bénéficier, contactez l’équipe Rénov’actions 42 par téléphone au 04 77 41 41 25 et prenez rendez-vous ! Il vous sera possible de rencontrer un conseiller à proximité de chez vous, à la Maison de l’Habitat et du Logement de Saint-Etienne, Roanne ou Montbrison, et à défaut au sein de permanences tenues régulièrement au travers du territoire ligérien.