La maison conforme à vos rêves et votre budget semble difficile à dénicher… La première acquisition d’un bien s’avère souvent un choix cornélien. Pourquoi ne pas transformer un logement déjà existant selon vos goûts ? Si vous n’avez pas peur de vous lancer dans des travaux de rénovation, l’ancien s’avère une option intéressante. Quelques précautions sont cependant à prendre au préalable. Alors acheter une maison ancienne à rénover : bonne ou mauvaise idée ?

 

Deux précautions valent mieux qu’une avant d’acheter une maison ancienne à rénover

Un nouveau membre vient grandir bientôt la famille, c’est pour vous le moment de construire votre nid idéal.

Votre désir d’achat se porte sur une maison ancienne à rénover : maison en pierre, corps de ferme, maison des années 50 ou 70… Tous bien présentent des avantages mais aussi des inconvénients.

Quels en sont les avantages ?

Son charme, son prix attractif, la possibilité de la personnaliser entièrement, les frais de notaire réduits, les avantages fiscaux et les aides à la réhabilitation qu’elle induit…

La tentation devient de plus en plus forte.

Certes votre cœur doit vous guider mais n’oubliez pas ses compagnes, la réflexion et la prudence.

L’achat dans l’ancien à rénover peut comporter des désavantages tels que le dépassement de votre budget initial dû à des travaux latents, un fort investissement personnel, une attente plus ou moins longue avant d’emménager…

N’enterrez pas pour autant votre projet.

Soyez vigilant et adoptez la devise de La Fontaine,  « Patience et longueur de temps font plus que force ni que rage ».

Dès lors, comptez entre 500 et 1 500 € du m2 habitable pour une rénovation. Pour savoir si vous achetez au prix juste, partez du prix estimé du bien en bon état, puis déduisez le montant des travaux à réaliser.

Prévoyez une marge d’erreur, en partant du principe que les travaux seront sans doute un peu plus longs et un peu plus coûteux que prévu.

Demandez un diagnostic à un professionnel afin d’avoir une idée de l’ampleur des travaux à entreprendre à l’extérieur (façade, toiture…) et à l’intérieur (isolation, traces d’humidité, fissures, état des sols…).

N’hésitez-pas à faire réaliser une étude de faisabilité avant même de signer le compromis de vente.

Ce genre d’étude réalisée par un architecte coûte environ 1 000 €.

Le professionnel se rend sur place, effectue un état des lieux, dresse une liste des transformations envisagées, réalise une esquisse et une estimation des travaux. Il déterminera si le projet est compatible avec votre budget, si vous devez y renoncer ou encore effectuer des arbitrages.

Si vous réalisez vous-même certains travaux, l’opération peut se révéler encore plus intéressante financièrement.

Pour autant, mesurez bien l’investissement en temps que cela suppose, au regard de votre vie professionnelle et familiale.

Si vous faites appel à des entrepreneurs, ne négligez pas le temps qu’il vous faudra consacrer pour faire établir des devis, les mettre en concurrence, suivre les travaux, etc.

Si la surface de votre plancher de votre habitation ou son emprise au sol est d’au moins 170 m2, le recours à l’architecte est obligatoire.

 

L’énergie, un poste de dépense majeur dans une maison ancienne

Faites réaliser un bilan énergétique préalable.

Le principal atout des constructions neuves réside dans leurs performances énergétiques.

Pour autant, rendre une maison ancienne performante et économe relève tout à fait du possible.

Le but étant de limiter son impact sur l’environnement tout en réduisant ses consommations énergétiques.

Établissez un audit énergétique par un professionnel.

Cela vous permet de mieux connaître votre maison et de déterminer les travaux à faire pour améliorer ses performances énergétiques : isolation, remplacement des fenêtres, pose de volets et fermetures, ventilation adaptée, équipements sobres…

Quel que soit l’état de la maison ancienne dans laquelle vous avez investi, confier vos travaux de rénovation à une entreprise qualifiée.

Quels types d’énergie choisir ? Cela dépend de nombreux critères liés à la maison (surface, orientation, localisation, etc.) et à vos choix de vie.

Certaines solutions mettent tout le monde d’accord parce qu’elles sont écologiques et économiques, comme le solaire thermique.

Avec une toiture bien orientée, vous faites jusqu’à 70 % d’économie sur la facture liée à la production d’eau chaude.

Les chauffagistes ou les bureaux d’études thermiques sont les mieux placés pour vous aider à faire ce choix.

Enfin, n’oubliez pas que pour optimisez votre consommation énergétique, un bon pilotage de l’installation est indispensable.

Vous consommerez alors au plus près de vos besoins.

Pour économiser de l’énergie sur le long terme, il va falloir améliorer l’isolation de la maison.

Les murs, le sol et le toit sont les sources de déperditions de chaleur. Quelle que soit la technique d’isolation adoptée, l’utilisation d’isolants naturels est vivement recommandée.

Pour un rendu optimal, pensez également à changer les menuiseries anciennes et à ventiler votre maison une fois les travaux d’isolation effectués afin d’éviter les problèmes de moisissure et de condensation. Une meilleure ventilation vise également à améliorer la qualité de l’air intérieur.

Pour le chauffage, misez plutôt sur des équipements à énergies renouvelables.

Attention, qui dit travaux importants, dit contraintes : la demande d’un permis de construire ou d’une déclaration de travaux pour un changement de façade ou de toiture, les normes à respecter pour l’assainissement et l’électricité.

 

Acheter et rénover une ancienne maison : des aides pour financer vos travaux

Outre le prix d’achat attractif, certaines aides et financement peuvent s’offrir à vous. Sous certaines conditions, les travaux de transformation, d’aménagement ou d’entretien facturés par une entreprise sont soumis à une TVA au taux intermédiaire de 10 %.

Le taux réduit de 5,5 % est appliqué aux travaux d’amélioration énergétique (pose, installation et entretien de matériaux et équipements d’économie d’énergie).

Le crédit d’impôt pour la transition énergétique (Cite) permet aux locataires, propriétaires ou occupants à titre gratuit de déduire 30 % des dépenses engagées pour des travaux de rénovation énergétique de leur impôt sur le revenu.

Ces travaux doivent être réalisés dans leur résidence principale construite depuis au moins deux ans.

Seuls certains travaux y sont éligibles et doivent être effectués par une entreprise labellisée RGE : les matériaux d’isolation des murs, fenêtres, plafonds, planchers et toiture, les chaudières à haute performance énergétique, les appareils de régulation de chauffage, ou encore les systèmes de charge pour véhicule électrique.

Vous pouvez également déposer un dossier auprès de l’Agence Nationale d’Amélioration de l’Habitant (ANAH).

Elle apporte une aide financière à la réalisation de certains travaux lourds, ou à des projets de travaux d’amélioration réalisés par des propriétaires occupants.